¿Se puede hipotecar cualquier tipo de vivienda?

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La hipoteca es el principal instrumento financiero que te permite acceder a una vivienda sin necesidad de disponer del importe total en efectivo, pero no siempre es posible hipotecar cualquier tipo de vivienda

Sin embargo, no todas las viviendas son susceptibles de ser hipotecadas en las mismas condiciones. ¿Se puede hipotecar cualquier tipo de vivienda?

¿Qué significa hipotecar una vivienda?

Cuando alguien pide una hipoteca, lo que hace es ofrecer su vivienda como garantía del préstamo. Esta garantía queda registrada oficialmente, de manera que si no paga la deuda, el banco puede quedarse con la propiedad para recuperar el dinero prestado.

Tipos de viviendas que se pueden hipotecar: ¿se puede hipotecar cualquier tipo de vivienda?

Las entidades financieras no siempre permiten hipotecar cualquier tipo de vivienda; depende de características concretas del inmueble, su localización y el perfil del solicitante.

Vivienda Habitual

La vivienda habitual es el tipo de inmueble más común en las operaciones hipotecarias en España. Se considera así a la vivienda donde el propietario y su familia residen de manera permanente.

Precisamente porque es el hogar principal, los bancos suelen ofrecer mejores condiciones al financiarla. Normalmente, pueden prestar hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra (se toma el menor de los dos) y permitir plazos largos, de hasta 30 años.

Además, los tipos de interés que aplican suelen ser más bajos que para otros tipos de viviendas. Esto se debe a que el banco considera que el riesgo de impago es menor: al tratarse de la vivienda habitual, el propietario tiende a priorizar el pago de esa hipoteca antes que cualquier otra deuda.

Segunda residencia

La segunda residencia también se puede hipotecar, pero las condiciones son más estrictas que para la vivienda habitual. Por lo general, la financiación máxima está entre el 60% y el 70% del valor de tasación.

Los bancos exigen más garantías porque consideran que el riesgo de impago es mayor: en caso de problemas económicos, los propietarios suelen priorizar el pago de la hipoteca de su vivienda habitual antes que la de una segunda residencia.

Además, los tipos de interés y los plazos de amortización suelen ser menos favorables y el banco analiza con más detalle la solvencia del cliente.

Viviendas ya en propiedad (sin hipoteca)

Las viviendas que ya están completamente pagadas y libres de cargas registrales pueden volver a hipotecarse, lo que constituye una herramienta útil para obtener liquidez o financiar otros proyectos personales o empresariales.

En estos casos, el importe máximo que concederá la entidad financiera dependerá tanto del valor actual de la tasación como de la solvencia del propietario y de la finalidad del préstamo. La tasación oficial vuelve a ser un paso imprescindible para que el banco determine el porcentaje de financiación a conceder.

Locales comerciales, garajes y trasteros

No solo las viviendas son bienes hipotecables. Locales comerciales, garajes, trasteros y otras propiedades urbanas inscritas en el Registro de la Propiedad también pueden ser objeto de hipoteca.

Sin embargo, las condiciones de financiación para estos inmuebles suelen ser más restrictivas: la financiación máxima concedida tiende a ser inferior, en torno al 50%-60% del valor de tasación, y el análisis de viabilidad financiera más exhaustivo, especialmente si el prestatario pretende destinar el bien al desarrollo de una actividad profesional o empresarial.

Fincas rústicas

Las fincas rústicas también son hipotecables, pero presentan particularidades relevantes. La entidad financiera valorará tanto el estado jurídico de la finca (registro, delimitación, cargas previas) como su localización y aprovechamiento económico.

La financiación máxima suele ser inferior a la que se ofrece en bienes urbanos y, además, las tasaciones de fincas rústicas son más complejas, ya que deben atender a aspectos como la explotación agraria que pueda existir sobre el terreno, la calidad del suelo y su productividad potencial.

Viviendas con limitaciones o especiales

Aunque la mayoría de los inmuebles registrados pueden ser hipotecados, existen excepciones o limitaciones importantes a tener en cuenta:

• Viviendas en mal estado de conservación o que incumplen la normativa urbanística pueden no ser aceptadas como garantía.
• Propiedades con cargas registrales previas no canceladas dificultan o impiden la constitución de nuevas hipotecas.
• Inmuebles ubicados en suelo no urbanizable pueden estar sujetos a condiciones especiales o incluso no ser hipotecables en función de la calificación urbanística.
• Derechos limitados sobre inmuebles (como el usufructo, la servidumbre o el derecho de uso y habitación) no siempre son hipotecables, ya que no constituyen una propiedad plena sobre el bien.

Por tanto, es esencial revisar la situación registral y urbanística de la propiedad antes de plantearse cualquier operación hipotecaria.

Requisitos generales para hipotecar una vivienda

Para que una entidad acepte hipotecar un inmueble, deben cumplirse ciertos requisitos básicos, comunes a casi todas las operaciones:

• Aportación de fondos propios: como norma general, se te va a exigir que dispongas de al menos el 20% del precio o valor de tasación, más los gastos de constitución de hipoteca, que suelen rondar el 10% adicional.

• Inscripción registral: el bien debe estar debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre del prestatario.

• Tasación oficial: realizada por una sociedad de tasación homologada y con una vigencia máxima de seis meses.

• Solvencia: la entidad analizará los ingresos, estabilidad laboral y ratio de endeudamiento. En general, se considera que la cuota hipotecaria no debe superar el 30%-35% de los ingresos netos mensuales.

• Edad: los bancos suelen establecer que la hipoteca debe terminarse de pagar antes de que el titular cumpla entre 70 años.

El tipo de inmueble, la finalidad del préstamo y el perfil del cliente determinarán las condiciones que ofrezca la entidad, tanto en términos de porcentaje de financiación como de plazo e interés.