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El mercado inmobiliario en España ha experimentado diversas fluctuaciones a lo largo de los años. Uno de los fenómenos más notorios es la presencia de obras paralizadas, que son proyectos de construcción de viviendas u otros inmuebles que, por diversas razones, se han detenido antes de su finalización.
Estas obras paralizadas representan una oportunidad para aquellos que desean adquirir una vivienda a un precio potencialmente más bajo. Sin embargo, antes de embarcarse en la compra de este tipo de inmuebles, es importante comprender las implicaciones fiscales que pueden surgir en este tipo de transacciones.
Obras paralizadas en España
Las obras paralizadas son una realidad en el mercado inmobiliario español. Pueden ser el resultado de problemas financieros, disputas legales, cambios en las regulaciones urbanísticas o incluso factores climáticos. Estas construcciones abandonadas pueden ser tanto proyectos residenciales como comerciales, y a menudo se quedan en un estado de limbo durante años, a la espera de que se resuelvan sus problemas.
Para muchos compradores potenciales, adquirir una vivienda de este tipo puede ser una gran oportunidad. Los precios suelen ser más bajos en comparación con las propiedades terminadas, y la posibilidad de personalizar el espacio a su gusto puede resultar atractiva. Sin embargo, antes de tomar una decisión, es crucial tener en cuenta las implicaciones fiscales que conlleva.
Impuestos al adquirir un inmueble en construcción
Cuando se compra una vivienda en construcción en España a una sociedad promotora inmobiliaria, ya sea en una obra paralizada o en un proyecto en desarrollo, se deben considerar varios impuestos y costes asociados.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): en general, la compra de una vivienda terminada nueva en España está sujeta al IVA, que actualmente se encuentra en el 10% del precio de venta. Sin embargo, cuando la obra no está finalizada y la vivienda está en construcción, el tipo impositivo asciende al 21% en vez de al 10%, ya que en ese momento no se dispone de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, y no puede considerarse vivienda a efectos del IVA. Si el inmueble que se va a adquirir es un local comercial o una nave industrial, el tipo aplicable también será el 21%.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): Al IVA soportado en la adquisición del inmueble habrá que añadir el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que puede variar según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la propiedad.
Presupuesto total de la construcción
Calcular el presupuesto total de una construcción es esencial para evitar sorpresas financieras. Además del presupuesto de contratación, que incluye los costes directos de la construcción como materiales y mano de obra, debes tener en cuenta otros gastos. Los honorarios de los profesionales involucrados, como el arquitecto, el aparejador y el constructor, pueden sumar un porcentaje significativo al presupuesto total.
Las tasas municipales, que incluyen la licencia de obra mayor y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), también deben considerarse.
Estos costes adicionales pueden representar un aumento significativo en el presupuesto original.
Finalmente, no olvides los costes de dar de alta los suministros de la vivienda, que incluyen la electricidad, el agua y el gas. Estos gastos varían según la ubicación y la potencia contratada, pero es importante tenerlos en cuenta en tu presupuesto.
Consideraciones adicionales
Además del IVA y de los gastos mencionados anteriormente, hay otras consideraciones que hay que tener en cuenta al adquirir un inmueble en construcción, especialmente en el caso de obras paralizadas:
- Costes de rehabilitación: dependiendo del tiempo que lleve la obra parada, requerirá una rehabilitación, por ejemplo, en la fachada o en el tejado. Es importante considerar estos costes al calcular el presupuesto total de la compra.
- Deudas asociadas: algunas obras paradas pueden tener deudas pendientes, como impagos a contratistas o proveedores. Como comprador deberás investigar cualquier deuda asociada a la propiedad y determinar quién será el responsable de saldarla.
- Normativas y permisos: antes de comprar hay que asegurarse de que la obra parada cumple con todas las normativas locales y urbanísticas, es esencial para evitar problemas. Obtener los permisos necesarios para completar la construcción es fundamental.
- Asesoramiento legal y fiscal: las obras sin terminar, son transacciones complejas, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado y asesor fiscal especializado en el sector inmobiliario. Esto puede ayudar a garantizar que todos los aspectos legales y fiscales se manejen adecuadamente.
Por lo tanto, es esencial realizar una investigación exhaustiva y contar con el asesoramiento adecuado antes de embarcarse en la compra de un inmueble en construcción.
