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Respuesta rápida La rentabilidad bruta de un local se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra y multiplicando por 100.
La rentabilidad neta, la que de verdad importa, resta los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y meses vacío) y suma al precio todos los costes de compra y acondicionamiento. Como referencia, los locales comerciales en España ofrecen una rentabilidad bruta media del 9,9% (idealista, 2.º trimestre de 2026), muy por encima del 3,4% del bono a 10 años.
Comprar un local puede ser una gran decisión para un empresario o un inversor, pero solo si los números salen. Te explicamos paso a paso cómo calcular su rentabilidad antes de firmar, tanto si lo quieres para alquilar como para tu propia actividad, con ejemplos reales.
Por qué los locales siguen siendo atractivos en 2026
Según el último informe de rentabilidad de idealista, en el segundo trimestre de 2026 los locales comerciales ofrecieron una rentabilidad bruta media del 9,9%, frente al 6,5% de la vivienda y el 6,7% de los garajes. Solo las oficinas (10,9%) los superan. Las diferencias por ciudad son notables: del 11,2% de Lleida o el 10,6% de Murcia al 6,9% de Madrid.
Además, los locales permiten contratos más largos y más libertad para pactar con el inquilino. Pero la media no te dice cuánto ganarás tú.
Paso 1: calcula la rentabilidad bruta
Es el primer filtro, útil para comparar locales entre sí de un vistazo:
| Fórmula Rentabilidad bruta (%) = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100 |
Si el local no está alquilado, estima la renta con anuncios similares en la misma calle: fachada, altura y paso de peatones pesan tanto como el barrio.
Paso 2: suma todos los costes de compra
El precio del anuncio no es lo que vas a invertir. Añade:
- Impuestos: en segunda transmisión pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo depende de cada comunidad autónoma. Si el vendedor es una empresa y renuncia a la exención, se aplica IVA del 21% más Actos Jurídicos Documentados, que una empresa compradora puede deducirse.
- Notaría, registro y gestoría, normalmente entre el 1% y el 2% del precio.
- Acondicionamiento: licencias y reforma; pesa más en un local en bruto (mira cuánto cuesta acondicionar un local).
Paso 3: resta los gastos anuales
IBI (que varía mucho entre municipios), comunidad, seguro, mantenimiento y una previsión de uno o dos meses al año sin inquilino.
| Fórmula Rentabilidad neta (%) = (alquiler anual − gastos anuales) ÷ inversión total × 100 |
Ejemplo práctico: un local de 150.000 euros
Imagina un local de 90 m² en una calle comercial de una capital de provincia, que se puede alquilar por 1.100 euros al mes. Suponemos un ITP del 8% (consulta el tipo de tu comunidad):
| Concepto | Importe |
| Precio de compra | 150.000 € |
| ITP (8%, supuesto) | 12.000 € |
| Notaría, registro y gestoría | 2.000 € |
| Pequeña reforma | 8.000 € |
| Inversión total | 172.000 € |
| Alquiler anual (1.100 € × 12) | 13.200 € |
| IBI | −600 € |
| Comunidad | −480 € |
| Seguro | −300 € |
| Mantenimiento | −400 € |
| Un mes sin inquilino | −1.100 € |
| Ingreso neto anual | 10.320 € |
- Rentabilidad bruta: 13.200 ÷ 150.000 = 8,8%.
- Rentabilidad neta: 10.320 ÷ 172.000 = 6,0%.
- Plazo de recuperación: 172.000 ÷ 10.320 ≈ 16,7 años, sin contar la revalorización del inmueble.
Casi tres puntos de diferencia: nunca decidas solo con la rentabilidad bruta. Recuerda que los ingresos por alquiler tributan, aunque los gastos y la amortización son deducibles.
Aplicamos el método a dos locales reales de Escogecasa
Dos locales disponibles hoy en el portal: uno pensado para tu propio negocio y otro con recorrido para el inversor.
A Coruña: 233 m² listos para tu negocio
Local comercial en A Coruña · Ref. 1018410 293.600 € (1.260 €/m²) · 233 m² construidos · CP 15007 Tres locales unidos y ya acondicionados: atención al público, despachos, sala de reuniones, almacén-archivo y dos aseos (uno adaptado). Fachada de 6,8 m y otra de 25 m en esquina con galería comercial. Ver ficha del local →
Si vas a instalar tu actividad, tu “ingreso” es el alquiler que dejas de pagar. Este mismo local se ofrece también en alquiler por 1.490 €/mes, es decir, 17.880 € al año. Con ese ahorro, la compra se recuperaría en unos 16,4 años (293.600 ÷ 17.880) y, a partir de ahí, el local es patrimonio de tu empresa. Y al estar acondicionado, apenas necesitas reforma.
Un detalle importante: el precio está indicado para compradores sujetos a IVA con renuncia a la exención. Para una empresa o un profesional, ese IVA es deducible, así que el coste real es el precio más Actos Jurídicos Documentados y gastos de notaría. Puedes completar la operación con la financiación para comprar y reformar un local y valorar las ventajas de tenerlo en propiedad.
Alcorcón: 448 m² en el centro comercial de la ciudad
Local comercial en Alcorcón (Madrid) · Ref. 5456190Precio a consultar · 448 m² construidos · CP 28921 Planta baja de 180 m² acondicionada como oficina, con 8,5 m de fachada, y sótano de 255 m² como almacén. En el centro financiero y comercial, a 16 km de Madrid. Posible conversión a uso residencial (a confirmar con el ayuntamiento). Ver ficha del local → |
Cuando el precio es “a consultar”, el método es el mismo: pide el precio, estima la renta con locales similares de la zona y aplica las fórmulas.
Aquí conviene plantear dos escenarios: el alquiler conjunto de oficina y almacén, y el valor potencial si se confirma el cambio de uso. Como referencia, en Madrid la rentabilidad bruta media de los locales es del 6,9%.
Checklist antes de comprar un local
- Pide la nota simple para comprobar titularidad y cargas.
- Verifica en el ayuntamiento que la actividad que quieres desarrollar está permitida y repasa los factores para elegir el local de tu negocio.
- Si el local está alquilado, revisa el contrato, la duración y la solvencia del inquilino.
- Confirma que el IBI y la comunidad están al corriente de pago.
- Calcula la rentabilidad con un escenario prudente: renta algo menor y más meses vacío.
Encuentra tu local entre los 133 disponibles en Escogecasa
Los de A Coruña y Alcorcón son solo dos ejemplos. En Escogecasa tienes 133 locales comerciales en venta en distintas provincias, con la posibilidad de acceder a la financiación de ABANCA. Filtra por provincia, precio o superficie y quédate con el que mejor encaje en tu cálculo.
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Preguntas frecuentes sobre rentabilidad de locales
¿Qué es una buena rentabilidad para un local comercial?
Como referencia, la rentabilidad bruta media de los locales en España ronda el 9,9% (2.º trimestre de 2026). En términos netos, una cifra a partir del 5% o 6% suele considerarse sólida, aunque depende de la ubicación y del riesgo del inquilino.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta solo compara el alquiler con el precio de compra. La neta descuenta los gastos anuales e incluye en la inversión los impuestos, gastos de compra y reformas, por lo que refleja mejor lo que realmente ganas.
¿Puedo financiar la compra de un local comercial?
Sí. Los bancos financian la compra de locales tanto a particulares como a empresas y autónomos, normalmente con un porcentaje sobre el valor menor que en vivienda habitual. En Escogecasa puedes consultar las condiciones de financiación de ABANCA.
Fuente de datos de mercado: idealista, informe de rentabilidad 2.º trimestre 2026. El ejemplo numérico es orientativo.
