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El sector inmobiliario en España se enfrenta a un desafío importante: el acceso a la vivienda para los jóvenes menores de 35 años. Este grupo demográfico es el que más participa en el mercado, pero se encuentra con obstáculos considerables que dificultan la compra de vivienda.
La precariedad laboral y la dificultad para ahorrar son los principales obstáculos que enfrentan. Analizamos la situación de los jóvenes, sus preferencias y las posibles soluciones que el Gobierno ha implementado en los últimos años.
Los jóvenes españoles figuran entre los europeos que tienen acceso a una vivienda más tarde
Los menores de 35 años tardan más en independizarse que el resto de Europa, según datos publicados por Eurostat. Los jóvenes españoles dejan el hogar familiar a la edad de 30,3 años, una cifra que se encuentra casi cuatro años por encima de la media de la Unión Europea, que se sitúa en 26,4 años.
España se posiciona como el quinto país en la Unión Europea con la emancipación más tardía entre los 27 Estados miembros analizados. Esta diferencia se acentúa al compararla con los países del norte y oeste de Europa, donde los jóvenes tienden a dejar el hogar a principios o mediados de la veintena.
En contraste, en los países del sur y del este de Europa, la edad media de emancipación se ubica en el final de la veintena o principios de la treintena.
Un dato relevante señalado por Eurostat es la correlación entre la edad en la que los jóvenes abandonan el hogar familiar y la tasa de desempleo juvenil. En general, se observa que los países donde los jóvenes se independizan después de los 29 años tienden a presentar tasas de desempleo juvenil más altas.
Esto sugiere que el retraso en la emancipación puede estar relacionado con las dificultades económicas que enfrentan los jóvenes en el mercado laboral, lo que les impide tener la independencia que desean a una edad más temprana.
Los jóvenes en España no disponen de ahorros ni de solvencia económica
Los jóvenes no pueden independizarse hasta que alcanzan aproximadamente los 30 años, porque no cuentan con suficientes ahorros ni solvencia económica para afrontar los costosos gastos iniciales asociados a la compra de una vivienda.
Además, para poder acceder a una hipoteca se debe tener un buen historial y estabilidad económica, ya que las entidades financieras necesitan asegurar que la hipoteca va a ser pagada en su totalidad.
Otro de los problemas que enfrentan es la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, que lleva aumentando los tipos diez meses consecutivos.
A ello, hay que añadir que el precio medio de la vivienda en el segundo trimestre de 2023 experimentó un aumento del 3,1%, tanto en comparación con el mismo período del año anterior como con respecto al primer trimestre del año, según datos del Colegio de Registradores.
Si desglosamos los datos por tipo de vivienda, observamos que las viviendas usadas experimentaron un crecimiento del 2,7% con un precio medio por metro cuadrado de 1.925 euros, mientras que las viviendas nuevas aumentaron un 4,1% con un precio medio de 2.212 €/m2.
Ayudas para acceder a una vivienda
Con esta situación, el Gobierno y las Comunidades Autónomas han puesto en marcha ayudas para mejorar el acceso a la vivienda de los jóvenes menores de 35 años.
Plan Estatal de Vivienda 2022-2025
El Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 ha sido diseñado con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes. Uno de los aspectos más destacados de este plan es la implementación de ayudas estatales específicas para jóvenes de hasta 35 años que deseen comprar una vivienda. Según la web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, estas ayudas consisten en una subvención directa que puede llegar hasta los 10.800 euros, con un límite del 20% del precio de adquisición de la vivienda.
Además, estas ayudas están dirigidas a jóvenes que deseen comprar una vivienda en núcleos de población con una cantidad igual o inferior a 10.000 habitantes. Sin embargo, es importante cumplir con ciertos requisitos para ser elegible para estas ayudas. Estos requisitos son los siguientes:
- Precio de la vivienda: el precio de la vivienda que se desea adquirir no puede superar los 120.000 euros.
- Uso como vivienda habitual: El inmueble que se compre debe estar destinado a convertirse en la vivienda habitual y permanente en ella durante al menos 5 años.
- No ser propietario de otra vivienda en España: el solicitante no debe tener en propiedad ni en usufructo ninguna otra vivienda en España.
- Ingresos máximos: la unidad de convivencia a la que pertenece el solicitante no puede tener ingresos que excedan tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), lo que equivale a un máximo de 25.200 euros anuales en 14 pagas. En el caso de personas con discapacidad, este límite se eleva a cuatro veces el IPREM, es decir, 33.600 euros anuales, y a cinco veces el IPREM, es decir, 42.000 euros anuales, en el caso de discapacidad severa.
Deducciones en el ITP por familia numerosa
En el ámbito de las familias numerosas, es relevante destacar la posibilidad de acceder a descuentos en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el contexto de la adquisición de viviendas de segunda mano.
Dado que el ITP es un impuesto gestionado a nivel autonómico en España, la aplicación de estos descuentos varía de una región a otra, y para obtener información detallada es necesario consultar los canales oficiales de las Comunidades Autónomas correspondientes. Los porcentajes de estos descuentos oscilan generalmente entre el 6% y el 11%, siendo excepcionales los casos en los que se aplica un tipo impositivo más bajo, como en la Comunidad de Madrid, Navarra y Canarias.
Además de los descuentos en el ITP, las familias numerosas pueden beneficiarse de diversas deducciones fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Estas deducciones pueden verse potenciadas por los incentivos autonómicos en materia de tributación.
Avales ICO
El Gobierno ha implementado una valiosa iniciativa destinada a proporcionar un apoyo esencial a jóvenes y familias que buscan adquirir su primera vivienda habitual. Estos avales del 20% de la hipoteca, canalizados a través del Instituto Oficial de Crédito (ICO), tienen como objetivo fundamental facilitar el acceso a la financiación necesaria para la adquisición de la primera vivienda dentro del territorio nacional a colectivos que, siendo solventes, no disponen de ahorro previo.
Con este respaldo, los jóvenes y las familias pueden superar uno de los obstáculos más comunes en la obtención de una hipoteca: la exigencia de un aval por parte de las entidades bancarias. Sin embargo, para acceder a este crédito, es fundamental cumplir con una serie de requisitos.
- Solo pueden optar jóvenes menores de 35 años o familias con menores a su cargo, sin límite de edad.
- Tope de ingresos individuales de 37.800 euros brutos al año, que se duplica en el caso de la adquisición de la vivienda por dos personas. Es importante mencionar que este límite se incrementa en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo y puede aumentar aún más en el caso de familias monoparentales.
Un aspecto relevante de esta iniciativa es que, en caso de que la vivienda posea una calificación energética de categoría D o superior, se podrá avalar hasta el 25% del principal del préstamo.
Asimismo, el préstamo puede cubrir hasta el 100% del menor valor entre la tasación y el precio de compra de la vivienda.
El período de aval tiene un límite máximo de 10 años, independientemente del plazo de amortización del préstamo y de la existencia o no de un período de carencia.
Estas medidas son un alivio significativo para las personas y familias que desean dar el paso hacia la propiedad de una vivienda, brindando una mayor accesibilidad y apoyo financiero en un mercado inmobiliario a menudo desafiante.
