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Cuando nos embarcamos en la compra de una vivienda, el contrato de arras se convierte en un elemento fundamental del proceso.
No solo establece un compromiso firme entre el comprador y el vendedor, sino que también juega un papel crucial en la gestión de la solicitud de hipoteca. En este artículo, vamos a desgranar cada elemento clave que compone este contrato, su necesidad, la importancia a la hora de pedir una hipoteca y las consecuencias de incumplir con lo pactado.
¿Qué es el contrato de arras?
También conocido como señal o anticipo, es un acuerdo previo a la compraventa de una propiedad. Mediante este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía de que la operación se llevará a cabo, lo cual es especialmente relevante cuando aún se están gestionando aspectos financieros, como la aprobación de una hipoteca.
Este dinero generalmente representa un porcentaje del precio total de venta y se descuenta del precio final si la operación se concreta. Además, la firma de este contrato es un mecanismo de protección contra la posibilidad de que el inmueble sea vendido a otra persona.
Diferencia entre contrato de arras y contrato de compraventa
Es fundamental distinguir entre el contrato de arras y el contrato de compraventa. Mientras que el contrato de arras establece un compromiso preliminar y puede permitir a las partes desistir del acuerdo bajo ciertas condiciones económicas, el contrato de compraventa es un acuerdo definitivo y obligatorio que formaliza la transferencia de propiedad. Una vez firmado, las partes están legalmente obligadas a cumplir con todas las condiciones estipuladas.
Tipos de arras
Existen principalmente tres tipos de arras:
- Arras confirmatorias: las arras confirmatorias son aquellas en las que el comprador entrega una cantidad como garantía de la celebración del contrato o de su ejecución, y esta cantidad se resta del precio final. Si hay incumplimiento, la parte afectada puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, además de una indemnización por daños y perjuicios.
- Arras Penales: otorgan a la parte cumplidora la opción de exigir el cumplimiento del contrato con una indemnización por daños y perjuicios probados o resolver el contrato, donde las arras actúan como una penalización.
- Arras Penitenciale: establecidas en el artículo 1454 del Código Civil, permiten rescindir el contrato con la pérdida de las arras por parte del comprador o la devolución duplicada por parte del vendedor.
La elección entre estos tipos de arras depende de la finalidad del contrato, ya que cada una tiene diferentes implicaciones legales.
Elementos esenciales del contrato de arras
Un contrato de arras debe incluir varios puntos críticos para asegurar su claridad y efectividad:
- Datos personales completos: incluir nombres, apellidos y DNI de todas las partes involucradas.
- Detalles del inmueble: dirección completa, datos registrales y cualquier carga existente que pudiera afectar la transacción.
- Condiciones económicas: cantidad de la arras, precio total de la venta y cómo se estructurará el pago final.
- Plazos: fecha límite para la firma del contrato de compraventa definitivo.
- Tipo de arras: confirmatorias, penales o penitenciales, cada una con implicaciones legales distintas.
¿Es obligatorio realizar un contrato de arras?
No existe una obligación legal al momento de realizar una transacción inmobiliaria. No obstante, se aconseja su uso para prevenir posibles complicaciones durante la adquisición de una propiedad.
Este tipo de contrato representa una herramienta legal esencial que asegura una operación transparente y protege los intereses tanto del vendedor como del comprador. Su correcta redacción, asesoramiento legal y revisión exhaustiva previa son pasos fundamentales para garantizar la transacción inmobiliaria.
Impacto en la aprobación de la hipoteca
Seguridad para el banco
El contrato de arras proporciona una capa de seguridad no solo para las partes directamente involucradas, sino también para el banco que, potencialmente, financiará la compra. Este documento es una prueba de que el comprador está seriamente comprometido con la transacción, lo cual es un factor favorable para la aprobación de la hipoteca.
Evaluación del riesgo
Desde la perspectiva del banco, el contrato de arras disminuye el riesgo de la operación. El hecho de que el comprador haya depositado una cantidad significativa de dinero demuestra su capacidad económica y su compromiso con la compra, lo que reduce la probabilidad de incumplimiento de pago.
Impacto de la no concesión de hipoteca
Si después de firmar un contrato de arras, la entidad bancaria no concede la hipoteca necesaria para completar la compra, el comprador puede enfrentarse a la pérdida del importe pagado, a menos que el contrato contenga una cláusula que contemple la devolución de estas cantidades bajo ciertas condiciones. Esta cláusula, conocida como cláusula de financiación, es crucial y debe ser considerada al redactar el contrato de arras, especialmente si la compra depende de la aprobación de un préstamo hipotecario.
