Tiempo de lectura: 4 minutos
Respuesta rápida: Impuestos clave al comprar o vender vivienda
Al comprar o vender una vivienda en 2025 en España debes tener en cuenta: IRPF por la posible ganancia patrimonial al vender (con posibles exenciones si es vivienda habitual, reinviertes en otra o tienes más de 65 años), plusvalía municipal solo si hay incremento real del valor del suelo, e IVA + AJD si la vivienda es nueva o ITP si es usada, según la normativa autonómica. Además, desde 2022 el valor de referencia del Catastro puede marcar la base mínima para algunos impuestos, por lo que siempre conviene revisarlo y contrastar el caso concreto con la Agencia Tributaria o un asesor fiscal.
Si vas a comprar o vender una vivienda antes de que termine 2025, es importante que conozcas los impuestos que realmente se aplican y las exenciones oficiales que puedes utilizar.
Con el cierre de 2025 a la vista, debes conocer qué tributos se aplican, cómo se calculan y qué obligaciones pueden afectar al resultado económico de la operación. Esta guía reúne los impuestos principales, las leyes españolas que los regulan y las revisiones fiscales imprescindibles antes de finalizar el ejercicio.
Si compras una vivienda: impuestos aplicables
La AEAT no gestiona todos los impuestos de compra (varios dependen de las comunidades autónomas), pero sí los define la normativa oficial.
El impuesto depende del tipo de vivienda:
Vivienda nueva: pagas IVA
Según la Ley 37/1992 del IVA, cuando compras una vivienda nueva (primera transmisión):
- Tipo general: 10 %
- Viviendas protegidas: pueden tener tipo del 4 % (según comunidad autónoma)
Este impuesto se paga al promotor directamente en factura.
Además, se paga Actos Jurídicos Documentados (AJD), regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993.
El tipo del AJD depende de cada comunidad autónoma (entre 0,5 % y 1,5 % normalmente).
Vivienda usada: pagas ITP
Según el Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITP-AJD), si compras una vivienda que no es nueva, pagas:
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
El tipo varía según comunidad autónoma (aprox. 6–10 %).
Cada comunidad tiene beneficios para:
- jóvenes
- familias numerosas
- personas con discapacidad
- vivienda habitual
- zonas rurales
Si vendes una vivienda: qué impuestos pueden aplicarse
Cuando vendes una vivienda, Hacienda analiza si has obtenido una ganancia o una pérdida. Esto se declara en el IRPF.
¿Qué es una ganancia patrimonial?
La Agencia Tributaria explica que hay ganancia patrimonial cuando:
Precio de venta – Precio de compra = Resultado positivo
Para calcularlo se tienen en cuenta:
Precio de compra
- gastos asociados (notaría, ITP/AJD si los hubo, registro, honorarios, etc.)
- dinero invertido en reformas y mejoras justificadas.
Precio de venta
Gastos asociados (notaría, inmobiliaria, cancelación hipotecaria, etc.)
Esta ganancia se añade a tu declaración de la renta del año en que vendes el inmueble.
Exención por ser “vivienda habitual”
La AEAT recoge que si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual, puedes estar exento de pagar por la ganancia en estos casos:
Mayores de 65 años
Si la vivienda vendida es la vivienda habitual y tienes 65 años o más, la ganancia está exenta.
No tienes que reinvertir ni cumplir ningún requisito adicional.
Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia
Si acreditas esa situación y es vivienda habitual, también está exenta. Estas exenciones están reflejadas en el portal de vivienda de la Agencia Tributaria.
Exención por reinversión en vivienda habitual
La Agencia Tributaria establece que puedes evitar pagar por la ganancia si:
- La vivienda que vendes es tu vivienda habitual.
- Reinviertes el dinero obtenido en otra vivienda habitual.
- Lo haces en un plazo máximo de 2 años desde la venta.
- La nueva vivienda también pasa a ser tu residencia habitual.
Si reinviertes solo parte del dinero, solo esa parte queda exenta. Esta es una de las exenciones más utilizadas en venta de viviendas en España.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Además del IRPF, cuando vendes un inmueble urbano (piso, casa, garaje, local…), el ayuntamiento puede aplicar el impuesto conocido como Plusvalía Municipal, cuyo nombre formal es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Normativa oficial
Regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, que recoge la Ley de Haciendas Locales.
Reforma de 2021: dos formas de calcular el impuesto
Tras una sentencia del Tribunal Constitucional, el Gobierno modificó el impuesto en 2021.
Desde entonces, el contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable:
Método objetivo (coeficientes)
El ayuntamiento aplica una fórmula basada en:
- El valor catastral del suelo.
- Unos coeficientes fijados por ley según los años transcurridos desde que compraste el inmueble.
- El tipo impositivo municipal (cada ayuntamiento tiene el suyo).
Método real (ganancia real)
En este caso, el impuesto se calcula sobre la ganancia real obtenida en la venta del suelo, es decir:
(Precio de venta del suelo – Precio de compra del suelo)
Para ello, se usa la parte del precio atribuida al suelo, no a la construcción. Este método es útil si la ganancia real ha sido pequeña o si incluso ha habido pérdida.
Si no hay ganancia, no pagas
Este punto es muy importante y la reforma lo deja claro:
Si vendes por el mismo precio o por menos de lo que pagaste, o si la parte correspondiente al suelo no tiene incremento, no existe incremento de valor, y, por tanto, NO se paga plusvalía municipal.
Ejemplos:
- Compraste por 200.000 € y vendes por 180.000 € → pérdida → no se paga.
- Compraste por 200.000 € y vendes por 200.000 € → sin incremento → no se paga.
- Compraste por 200.000 €, vendes por 210.000 €, pero el suelo no subió de valor → no se paga.
Qué deberías revisar antes de final de año
Para evitar errores fiscales:
Si vendes
- Si la vivienda es habitual o no.
- Si cumples requisitos para la exención por reinversión.
- Si puedes beneficiarte por ser mayor de 65 años.
- Si hay obra o mejoras que puedan justificar gastos para reducir ganancia.
- Si te interesa optar al método real de plusvalía municipal.
Si compras
- Si la vivienda es nueva (IVA + AJD) o usada (ITP).
- Si hay bonificaciones autonómicas aplicables.
- Si el valor de referencia del Catastro coincide con el valor de compra.
La fiscalidad es una parte decisiva de cualquier operación inmobiliaria, y tener claro qué impuestos aplican, qué exenciones existen y cómo se calcula cada obligación te permite actuar con seguridad.
*La información contenida en este artículo tiene un carácter meramente informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Las obligaciones tributarias, los criterios de aplicación y la interpretación normativa corresponden exclusivamente a la Agencia Tributaria y a los organismos públicos competentes. Cualquier decisión relacionada con operaciones de compra o venta de vivienda debe ser contrastada con un asesor fiscal cualificado o con la Administración Tributaria. Escogecasa no asume responsabilidad alguna por el uso que pueda hacerse de los contenidos aquí expuestos ni por eventuales modificaciones normativas que puedan afectar a la información publicada.
Se puede deducir el 5% de lo invertido en instalaciones de energías renovables con un tope de 280 euros. Es necesario que los pagos se realicen a través de medios bancarios o electrónicos y que la instalación esté registrada en la Oficina Virtual de Industria por un instalador autorizado.
En Galicia, puedes deducir el 10% de las cantidades pagadas en alquiler hasta un máximo de 300 euros anuales por contrato. Si tienes dos o más hijos menores de edad, el porcentaje aumenta al 20% con un límite de 600 euros. Además, estas cantidades pueden duplicarse si tienes un grado de discapacidad igual o superior al 33%.
Sí, la Axencia Tributaria de Galicia permite solicitar el aplazamiento o fraccionamiento del pago del impuesto, siempre que se solicite dentro del plazo legal de presentación.
Sí, puedes deducir el 15% de la inversión en mejoras de eficiencia energética en viviendas, con un límite máximo de 9.000 euros por persona. Se puede incluir el 100% de los costes para obtener el certificado de mejora energética hasta 150 euros. Es necesario presentar el certificado de eficiencia energética, un informe técnico y las facturas correspondientes.
En ese caso, el ITP se calculará sobre el valor de referencia, a menos que el contribuyente impugne dicho valor y consiga acreditar que el valor real de mercado es inferior. Esta impugnación debe realizarse a través de un procedimiento de revisión administrativa y suele requerir la aportación de un informe pericial independiente que justifique la diferencia de valor.
No. En el caso de una adquisición por herencia, no se aplica el ITP, sino el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que también es gestionado por ATRIGA. Aunque ambos tributos son competencia autonómica, se liquidan por conceptos jurídicos diferentes.
