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En un contexto de incremento sostenido en el precio de la vivienda, tanto nueva como usada, cada vez más particulares se enfrentan a la disyuntiva de construir casa o comprarla ya terminada.
La decisión no es sencilla, ya que implica considerar múltiples factores: desde los costes iniciales hasta los plazos y la disponibilidad de suelo urbano. Pero, ¿qué opción resulta realmente más rentable en el contexto actual del mercado español?
Evolución del precio de la vivienda
Según el último Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda en España, incluyendo tanto vivienda nueva como usada, alcanzó los 1.971 €/m² en marzo de 2025, tras un incremento interanual del 5,4 % y un crecimiento trimestral del 3 %.
A pesar de esta subida, el valor medio se mantiene todavía por debajo del máximo histórico registrado en diciembre de 2007 (2.290 €/m²), pero refleja una clara reactivación del mercado. La compañía prevé que esta tendencia al alza se mantenga durante los próximos meses, con una proyección de 2.000 €/m² para junio de 2025, lo que supondría un crecimiento anual del 6 %.
A nivel territorial, la Comunidad de Madrid encabeza el ranking con el precio medio más elevado del país (3.145 €/m²), seguida por Islas Baleares (2.754 €/m²) y Cataluña (2.678 €/m²).
Coste estimado de adquirir una vivienda ya construida
Con estos valores como referencia, adquirir una vivienda de 100 m² en una provincia con precio medio podría suponer un desembolso cercano a los 200.000 €, mientras que en capitales como Madrid o Barcelona, ese coste superaría ampliamente los 300.000 €. A ello habría que sumar gastos asociados como el IVA o ITP, notaría, registro y posibles reformas.
¿Y si optamos por construir una vivienda unifamiliar?
La opción de comprar una parcela y construir una vivienda unifamiliar presenta una estructura de costes distinta, y su viabilidad económica depende en gran parte del acceso al suelo urbano y de la capacidad de gestión del proyecto.
El primer componente a considerar es el precio del suelo. Según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el metro cuadrado del suelo urbano cerró 2024 con una media nacional de 169,45 euros. No obstante, esta cifra presenta importantes variaciones en función de la provincia, el municipio e incluso el barrio, con valores que pueden duplicarse en zonas de alta demanda o reducirse sensiblemente en áreas rurales o con menor presión urbanística.
A esta inversión inicial hay que añadir el coste de construcción, que, según estimaciones, oscila entre 1.000 y 1.300 euros por metro cuadrado, pero, siempre puede ser más caro dependiendo de la zona, el diseño, las calidades y el grado de eficiencia energética incorporado. Para una vivienda de 100 m², eso se traduce en un coste de ejecución de obra de entre 100.000 y 130.000 euros.
Además, se deben considerar los honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, estudio geotécnico), las licencias municipales, las tasas administrativas y, en su caso, los gastos derivados de acometidas o pequeñas obras de urbanización. Estas partidas pueden suponer entre un 10 % y un 15 % adicional sobre el presupuesto de obra.
Estimación orientativa del coste total para una vivienda de 100 m²:
Estas cifras deben entenderse como una estimación base, sujeta a factores como el terreno específico, la comunidad autónoma, los plazos de obra y las condiciones particulares de cada proyecto.
Factores a tener en cuenta
Más allá del precio, existen otros elementos relevantes en la elección:
- Plazo: comprar una vivienda implica un proceso más corto. Construir puede alargarse entre 12 y 18 meses.
- Gestión: construir requiere más implicación del comprador o la contratación de soluciones llave en mano.
- Personalización: la vivienda construida desde cero ofrece un mayor grado de adaptación a las necesidades del propietario.
- Valor añadido: la posibilidad de incorporar criterios de eficiencia energética, sostenibilidad o diseño moderno es mayor en la autopromoción.
A la vista de los datos, construir una vivienda unifamiliar puede suponer un ahorro notable respecto a la compra directa, sobre todo en zonas donde el suelo es accesible y no existe una presión urbanística elevada. No obstante, esta alternativa exige planificación, asesoramiento técnico y disponibilidad de tiempo.
