Fiscalidad al comprar o vender un terreno: diferencias clave entre ITP e IVA 

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Si estás pensando en comprar o vender un terreno en España, ya sea rústico, urbanizable o listo para construir, te habrás dado cuenta de que los impuestos son una parte importante del proceso. Los dos impuestos que debes entender son el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Ambos tienen reglas específicas que dependen de varios factores.

En este artículo, te explicaremos todo lo que necesitas saber de manera clara y sencilla.

*Este post es divulgativo y generalista, no obedece a un estudio detallado y exhaustivo desde el punto de vista técnico-tributario, no teniendo el carácter de opinión profesional sobre la materia. Son múltiples las circunstancias particulares que determinan que las implicaciones fiscales en cada caso puedan diferir de las expuestas en el presente post. Se recomienda consultar con un asesor fiscal especializado.

¿Qué determina si pagas ITP o IVA al comprar o vender un terreno?

Para saber qué impuesto aplica en tu caso, debes fijarte en tres aspectos:

• ¿Quién está vendiendo el terreno? Puede ser un particular (una persona que no actúa como empresario) o una empresa (promotor o profesional del sector).
• ¿Qué tipo de terreno es? Puede ser rústico, urbanizable (en proceso de desarrollo) o finalista (listo para construir).
• ¿Qué estado tiene el terreno? Si ya tiene todos los servicios urbanos (agua, electricidad), es considerado urbano; si no, puede ser rústico o en desarrollo.

¿Qué es el ITP y cuándo se aplica?

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se paga en operaciones entre particulares, o cuando atendiendo a la naturaleza y estado del terreno, la entrega realizada por una empresa está exenta de IVA. Este impuesto varía según la comunidad autónoma, y el porcentaje está entre el 6% y el 11% del valor del terreno.

¿Qué debes saber sobre el ITP?

• ¿Quién lo paga? Siempre lo paga el comprador.
• ¿Cuándo se aplica? Siempre que el vendedor es un particular. Si se trata de una empresa, cuando el terreno no es edificable, ni está urbanizado ni en curso de urbanización.
• ¿Cómo se calcula? Se multiplica el precio de compra del terreno (o el valor de referencia, si lo hay y es superior al precio) por el porcentaje de ITP que aplica en la comunidad autónoma.

Ejemplo Práctico

Imagina que compras un terreno urbano a un particular por 100.000 € en una comunidad con un ITP del 8%. Tendrás que pagar 8.000 € adicionales en concepto de impuestos.

¿Qué es el IVA y cuándo se aplica al comprar o vender un terreno?

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un impuesto indirecto que se aplica cuando el vendedor es un empresario o profesional que vende terrenos como parte de su actividad comercial. Normalmente, afecta a terrenos urbanos o listos para construir.

¿Qué debes saber sobre el IVA?

• ¿Quién lo paga? También lo paga el comprador, pero el vendedor es quien lo recauda y lo ingresa en Hacienda.
• ¿Cómo se calcula? El porcentaje general es del 21% sobre el precio de venta.
• ¿Cuándo se aplica? Cuando el terreno urbanizado o en curso de urbanización, o listo para construir, y lo vende una empresa o promotor.

Ejemplo Práctico

Si compras un terreno urbanizado a una promotora por 200.000 €, tendrás que pagar 42.000 € de IVA (21%). El coste total será de 242.000 €.

Tipos de terrenos y cómo afectan a los impuestos

Rústico

• Definición: usado para actividades agrícolas o ganaderas. No está destinado a la construcción.
• Impuestos: generalmente, está sujeto al ITP. El IVA no se aplica, salvo en casos muy específicos.

Urbanizable

• Definición: está en proceso de ser urbanizado. Puede convertirse en suelo urbano.
• Impuestos: si ya han comenzado las obras, se aplica el IVA. Si no, está sujeto al ITP.

Urbano (Solar)

• Definición: terreno listo para construir, con servicios básicos (agua, luz, calles).
• Impuestos: si el vendedor es una empresa, siempre estará sujeto a IVA, y si lo vende un particular tributará por ITP.

IVA O ITP al comprar o vender un terreno en Galicia

En Galicia, la aplicación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en la adquisición de terrenos depende de la naturaleza de la operación y de quién sea el vendedor. Según la información proporcionada por la Axencia Tributaria de Galicia, si la venta es realizada por un particular, estará sujeta al ITP. Este impuesto grava las transmisiones patrimoniales realizadas entre particulares y su tipo impositivo varía dependiendo del tipo de terreno.

Por otro lado, cuando el vendedor es un empresario o profesional que actúa en el ámbito de su actividad económica, la operación estará sujeta al IVA, siempre que el terreno sea urbanizable o finalista (listo para construir). En algunos casos, los terrenos pueden estar exentos de IVA, pero esta exención podría ser renunciada si el comprador tiene derecho a deducir el IVA soportado.

En este caso, la operación pasaría a estar sujeta al IVA en lugar del ITP. Para más detalles, se puede consultar directamente la página oficial de la Axencia Tributaria de Galicia, que ofrece información clara sobre estos impuestos y sus condiciones: Axencia Tributaria de Galicia.

Tipos Impositivos del ITP en Galicia:

• Tipo General: para la transmisión de bienes inmuebles, incluyendo terrenos, se aplica un tipo impositivo general del 8% sobre el valor del bien. Axencia Tributaria de Galicia

Tipos Impositivos del IVA:

• Tipo General: el tipo general del IVA en España es del 21%, aplicable a la venta de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, o que sean edificables, cuando el vendedor es un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad.
• Exenciones:  La venta de terrenos no edificables, como los rústicos, está generalmente exenta de IVA, lo cual determina que quede gravada por ITP.

Es importante destacar que la normativa fiscal puede actualizarse, por lo que se recomienda consultar fuentes oficiales o asesorarse con un profesional para obtener información actualizada y específica sobre cada caso particular.