Tiempo de lectura: 6 minutos
La compra de activos terciarios singulares se consolida como una de las estrategias de inversión más rentables en el sector inmobiliario, impulsada por un crecimiento del sector hotelero superior al 7,3% interanual y la exención de los límites de rentas residenciales.
El mercado de inversión inmobiliaria en España
El mercado de inversión inmobiliaria en España, y de manera especialmente destacada en el territorio de Galicia, busca activos capaces de actuar como un escudo frente a las presiones inflacionarias.
Con un crecimiento proyectado del Producto Interior Bruto (PIB) del 2,2% y una inflación media que ronda niveles similares, mantener capital inactivo en depósitos bancarios tradicionales genera una pérdida constante de poder adquisitivo.
Este escenario impulsa a los inversores privados, “family offices” y promotores corporativos hacia la adquisición de activos físicos tangibles, cuyos valores nominales tienden a incrementarse en consonancia con el coste de la vida.
El encarecimiento de los factores productivos, donde los costes de construcción registran una subida media del 3,6% anual, la adquisición de edificaciones ya construidas o en fases avanzadas de desarrollo es una estrategia de arbitraje financiero altamente rentable.
Al comprar estructuras preexistentes por debajo de su coste de reposición, el inversor reduce sustancialmente el riesgo de ejecución y acelera los plazos de comercialización o explotación operativa, beneficiándose al mismo tiempo de una deuda que disminuye en términos reales si se formaliza bajo tipos de interés estables.
Dentro del espectro de activos inmobiliarios, la tipología comercial y terciaria —que engloba edificios de uso mixto, locales y establecimientos hoteleros— ofrece un diferencial de rentabilidad muy superior al del saturado mercado residencial.
Mientras que la vivienda residencial se enfrenta a una creciente regulación y a limitaciones en la actualización de las rentas mediante decretos de contención de precios que limitan los incrementos anuales, los arrendamientos de uso comercial e industrial gozan de plena libertad contractual para indexar sus rentas directamente a la variación interanual del Índice de Precios de Consumo (IPC).
Asimismo, los activos hoteleros introducen el concepto de revalorización activa a través de la gestión del negocio operativo. Al combinar el valor intrínseco del suelo y de la edificación con el rendimiento derivado de la explotación diaria de servicios (alojamiento, restauración y bienestar), el propietario de un establecimiento hotelero puede ajustar sus tarifas de manera dinámica según la demanda diaria, capturando de forma inmediata el crecimiento económico y neutralizando el impacto inflacionario.
Este enfoque de inversión de valor añadido (value-add) se perfila como la vía para estructurar la cartera de inversión, posicionando sus edificios e instalaciones hoteleras ante inversores profesionales que priorizan la rentabilidad y la preservación de patrimonio a largo plazo.
Diversificación en los activos de inversión
La cartera de Escogecasa presenta un abanico de activos que abarca desde edificios residenciales y de uso mixto en cascos urbanos consolidados hasta hoteles singulares en entornos de gran dinamismo turístico.
Mostramos datos de la diversificación geográfica, junto al análisis de costes repercutidos por metro cuadrado y la viabilidad del reposicionamiento de los activos:
| Localización del Activo | Tipología y Características | Superficie (m²) | Precio de Venta | Coste Repercutido (€/m²) | Tesis de Inversión Sugerida |
| Lugar de Briallo, Ponteceso (A Coruña) | Hotel Balneario en construcción (66% de obra ejecutada) | 1.784 m² (2.216 m² proyectados) | A consultar | 364 €/m² | Explotación mixta (hotelero, SPA y apartahotel) o valor añadido y venta |
| Lalín, Calle Joaquín Loriga (Pontevedra) | Edificio completo en núcleo urbano consolidado | 442,26 m² | 272.500 € | 616 €/m² | Rehabilitación para alquiler residencial de alta demanda o venta por pisos |
| A Guarda, Calle Cal (Pontevedra) | Edificio de uso mixto con descuento del 10% | 208,29 m² | 77.500 € | 372 €/m² | Compra oportunista, reforma ligera y alquiler vacacional o de media estancia |
| Lugo, Avenida Adolfo Suárez (Lugo) | Edificio residencial (3 habs, 1 baño) con descuento del 11% | 254,00 m² | 127.000 € | 500 €/m² | Conversión en arrendamiento por habitaciones o apartamentos turísticos urbanos |
| Güeñes, Barrio Lasier (Vizcaya) | Hotel vacacional en entorno rural con descuento del 9% | 848,00 m² | 800.000 € | 943 €/m² | Explotación de turismo activo, retiros corporativos o eventos singulares |
| Ciempozuelos, Calle de la Virgen (Madrid) | Edificio de gran formato con descuento del 10% | 1.133,00 m² | 146.700 € | 129 €/m² | Reposicionamiento residencial integral o desarrollo de vivienda protegida |
| Boiro, Calle Principal (A Coruña) | Edificio urbano de uso mixto (2 baños) | 212,00 m² | A consultar | Variable | Desarrollo comercial en planta baja y residencial en plantas superiores |
Activos como los edificios de Ciempozuelos o Lalín presentan costes por metro cuadrado tan reducidos que permiten a un promotor acometer reformas estructurales integrales y vender las unidades resultantes con márgenes que superan de forma holgada el coste medio de construcción de obra nueva.
Por otro lado, el modelo de explotación operativa a largo plazo se adapta a la perfección a los activos de perfil terciario y turístico, como el hotel de Güeñes o el Hotel Balneario de Ponteceso, donde los flujos de caja recurrentes provenientes de la explotación comercial del negocio hotelero o de bienestar garantizan retornos anuales estables e inmunes a la volatilidad bursátil.
Caso de estudio de Activos de inversión: El Hotel Balneario de Ponteceso
El Hotel Balneario de Ponteceso, en venta con un 66% de obra ejecutada, ofrece un coste de entrada de tan solo 364 €/m² construido, permitiendo a los inversores finalizar un complejo turístico premium con vistas al mar por debajo de los costes de reposición y con plena seguridad jurídica gracias a sus licencias activas.
El activo reúne todas las condiciones técnicas y geográficas para convertirse en una inversión de alta rentabilidad.
El complejo cuenta con un porcentaje de obra ejecutado estimado en el 66% y se levanta sobre una parcela de gran superficie que ofrece vistas panorámicas directas a la Ensenada de A Insua. Esta ubicación le confiere un atractivo paisajístico inmejorable dentro de la Comarca de Bergantiños.
Especificaciones de suelo, licencias y parámetros urbanísticos
La seguridad jurídica de la que goza el proyecto es uno de sus principales atractivos comerciales para los inversores institucionales. El activo dispone de licencia de obras y de licencia provisional de actividad, lo que elimina el riesgo administrativo y los largos periodos de espera asociados habitualmente a la obtención de permisos en zonas de costa. El terreno sobre el que se asienta el complejo abarca una superficie proyectada de 10.425,8 m², con una medición física real de aproximadamente 10.022 m².
Este suelo presenta una doble clasificación urbanística que dota al proyecto de una gran versatilidad de implantación:
- Suelo Rústico Apto para Urbanizar de Tipo II: Comprende una superficie de 6.710,73 m², idónea para el desarrollo de zonas ajardinadas, senderos peatonales, bosque de especies autóctonas, aparcamientos en superficie y las infraestructuras de recreo exterior que complementan el complejo balneario.
- Suelo Urbano de Núcleo Rural: Abarca 3.311,27 m² y es el espacio donde se concentran las estructuras físicas principales del hotel y el spa, facilitando la dotación de servicios públicos y conexiones a las redes generales de suministros.
Composición estructural y estado de ejecución de las edificaciones
El complejo del balneario está diseñado como un conjunto arquitectónico integrado por cuatro edificaciones diferenciadas que combinan la puesta en valor de inmuebles rústicos de piedra preexistentes con la construcción de nuevos módulos de diseño moderno.
Esta estructura permite un funcionamiento modular e independiente de los diferentes servicios del negocio, optimizando costes de explotación y facilitando aperturas parciales por fases.
| Identificación de la Edificación | Tipología y Destino Funcional | Superficie Construida (m²) | Avance de Obra Realizado (%) | Distribución y Características del Espacio |
| Edificación 1 (Rehabilitación) | Hotel Singular y Restaurante Principal | 425,48 m² | 93% | Desarrollado en planta baja y planta alta. Alberga una suite exclusiva de dos estancias conectada de forma directa con el comedor principal |
| Edificación 2 (Rehabilitación) | Restaurante y Cafetería Independiente | 381,93 m² | 71% | Distribuido en planta baja, planta alta y bajo cubierta (bajocubierta). Diseñado para operar de forma autónoma abierta al público externo |
| Edificación 3 (Nueva Planta) | Hotel Boutique y Centro Termal / SPA | ~1.067,00 m² | 69% | Estructurado en planta sótano, planta baja y planta alta. Incluye 6 habitaciones completas y el área principal del circuito de SPA |
| Edificación 4 (Nueva Planta) | Apartahotel / Unidades Familiares | 341,92 m² | 59% | Distribuido en planta baja, planta alta y bajo cubierta. Compuesto por apartamentos de dos dormitorios y estudios con servicios integrales |
La urbanización del entorno inmediato que rodea a estas cuatro edificaciones, junto con las canalizaciones y conexiones generales a los servicios de electricidad, agua y saneamiento, registra un grado de avance en su ejecución del 56%.
El diseño global contempla la instalación de ascensor en el módulo principal, la provisión de plazas de aparcamiento privado para los huéspedes, sistemas de calefacción centralizada de alta eficiencia energética y zonas ajardinadas con piscinas tanto interiores como exteriores, creando un entorno de relajación integral.
El valor del entorno geográfico, turístico y socio-cultural
El éxito operativo de un establecimiento de turismo de salud y bienestar está estrechamente ligado a las singularidades de su emplazamiento. Ponteceso y la Comarca de Bergantiños ofrecen un microclima y un entorno natural idóneos para este segmento de mercado. Las vistas directas sobre la Ensenada de A Insua y la cercanía al emblemático Mirador de Monte Blanco o las dunas de A Barra configuran una experiencia sensorial única para los clientes del spa. Adicionalmente, el turismo activo y de naturaleza en la Costa da Morte presenta un crecimiento vigoroso, impulsado por rutas de senderismo consolidadas internacionalmente como el Camiño dos Faros, cuya segunda etapa discurre junto a Ponteceso y la playa de Balarés, atrayendo a miles de caminantes y senderistas con un perfil de gasto medio-alto.
A este potencial natural se suma el valor diferencial de la oferta cultural de la parroquia de O Couto, dinamizada por la Fundación Eduardo Pondal.
Esta entidad de reconocido prestigio desarrolla programas de envejecimiento activo, talleres intergeneracionales y proyectos de regeneración ambiental y paisajística comunitaria como “O Couto Florido”, impulsado conjuntamente con la Fundación Juana de Vega y el Instituto de Estudos do Territorio de la Xunta de Galicia.
Este entramado social aporta un valor inmaterial de gran calado al hotel balneario, ya que permite diseñar experiencias de inmersión en la cultura, la literatura y la gastronomía locales. Se generan así sinergias que enriquecen la oferta del hotel y atraen a un perfil de turista consciente y de alta calidad.
