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El día de la firma en la notaría es el momento en que la vivienda cambia de manos. Si comprador y vendedor llegan con todo preparado, el trámite dura menos de una hora. Pero si falta un certificado, un recibo o un medio de pago está mal planteado, la firma puede retrasarse días o semanas, o terminar con sorpresas económicas después. Por eso conviene trabajar con una lista de comprobación (checklist) desde que se firman las arras hasta que se entra en la notaría.
En este artículo repasamos, paso a paso, la documentación y las comprobaciones que cada parte debería tener listas antes de firmar la compraventa de una vivienda en España.
¿Por qué necesitas un checklist antes de ir al notario?
El notario controla la legalidad de la operación, identifica a las partes y consulta el Registro de la Propiedad antes de autorizar la escritura. Sin embargo, no revisa el estado físico de la casa ni negocia por ti: hay cuestiones (deudas con la comunidad, recibos pendientes, estado de los suministros, hipoteca del vendedor) que dependen de que las partes hayan hecho sus deberes.
Un checklist sirve para tres cosas:
- Evitar retrasos: la notaría necesita la documentación con antelación para preparar el borrador de escritura.
- Evitar heredar deudas: algunas deudas del inmueble (IBI o cuotas de comunidad) pueden perseguir a la vivienda aunque cambie de dueño.
- Firmar con tranquilidad: saber exactamente qué se compra, en qué estado y por qué precio final.
Checklist del comprador
1. Nota simple actualizada
Es el primer documento a revisar, idealmente antes incluso de firmar las arras, y conviene volver a pedirla pocos días antes de la firma. Muestra quién es el titular, la descripción de la finca y si existen hipotecas, embargos u otras cargas. Se solicita en la sede electrónica del Colegio de Registradores por 9,02 € más IVA. Si quieres profundizar, te explicamos qué significa que una vivienda esté libre de cargas y cómo comprobarlo.
2. Contrato de arras y justificante de la señal
Lleva el contrato de arras firmado y el comprobante de la transferencia de la señal: el importe entregado se descontará del precio en la escritura.
3. Financiación cerrada (si hay hipoteca)
Según la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el banco debe entregarte la FEIN y la FiAE al menos 10 días naturales antes de la firma, y debes acudir a la notaría como mínimo un día antes para recibir asesoramiento gratuito y firmar el acta de transparencia. Coordina con tiempo la fecha, porque compraventa e hipoteca se suelen firmar en el mismo acto.
4. Medios de pago preparados
La escritura debe recoger cómo se paga el precio. Lo habitual es el cheque bancario nominativo o la transferencia, siempre identificables. Evita el efectivo: la normativa de prevención del fraude limita los pagos en metálico y el notario debe dejar constancia del origen de los fondos.
5. Presupuesto de impuestos y gastos
En vivienda usada pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo depende de tu comunidad autónoma; en obra nueva, IVA (10 % en vivienda) más Actos Jurídicos Documentados. Suma notaría, registro y, si procede, gestoría. Te lo desglosamos en qué tiene que pagar el comprador de una vivienda de segunda mano.
6. Documentación personal
DNI o NIE en vigor y, si estás casado, información sobre tu régimen económico matrimonial (y capitulaciones, si las hay), porque determina a nombre de quién queda la vivienda. Si compras en pareja sin estar casados, revisa qué debes saber antes de comprar vivienda con tu pareja.
7. Última visita a la vivienda
Visítala en los días previos: comprueba que está en el estado pactado, que funcionan instalaciones y electrodomésticos incluidos y que no hay ocupantes si se entrega libre.
Checklist del vendedor
1. Título de propiedad
Copia de la escritura por la que adquirió la vivienda (compraventa, herencia, donación…). En herencias, conviene tener aceptada y liquidada la herencia antes de vender.
2. Último recibo del IBI
El notario lo solicita para identificar la referencia catastral y comprobar que el impuesto está pagado. La vivienda queda afecta al pago del IBI pendiente, por lo que el comprador debe exigir que esté al corriente. El reparto del IBI del año en curso se puede pactar.
3. Certificado de deudas con la comunidad
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a declarar que está al corriente de pago o a aportar un certificado del secretario o administrador de la comunidad. Es importante porque la vivienda responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres anteriores. El comprador puede renunciar a él, pero no es recomendable.
4. Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para vender (Real Decreto 390/2021), debe estar registrado en la comunidad autónoma y tiene una validez de 10 años. Recuerda que la normativa europea de eficiencia energética de edificios está en plena transposición en España, por lo que este certificado ganará peso en el valor de las viviendas.
5. Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
Su exigencia depende de cada comunidad autónoma. Consulta la normativa de tu región, porque en algunas es imprescindible para contratar suministros.
6. Hipoteca pendiente
Si la vivienda tiene hipoteca, pide al banco un certificado de deuda pendiente actualizado a la fecha de firma. Lo normal es cancelarla en el mismo acto con parte del precio y tramitar después su cancelación registral.
7. Otras comprobaciones
- Suministros: últimos recibos de luz, agua y gas al día, y lectura de contadores el día de la entrega.
- Vivienda alquilada: si hay inquilino, respeta sus derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Vendedor no residente: el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo a Hacienda a cuenta del IRNR del vendedor.
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor salvo pacto; conviene tener calculado su importe.
Información que debes recibir como comprador
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, establece que antes de formalizar la compra el comprador puede exigir información mínima: identificación del vendedor, precio total y conceptos incluidos, condiciones de pago, superficies útil y construida, antigüedad, reformas, estado de ocupación, cargas, cuota de participación y, en su caso, cédula de habitabilidad y grado de protección del edificio. Si trabajas con una inmobiliaria, pídela por escrito.
Checklist resumen para imprimir
- ☐ Nota simple reciente (sin cargas o con cancelación prevista)
- ☐ Contrato de arras y justificante de la señal
- ☐ FEIN recibida con 10 días naturales y cita en notaría para el acta de transparencia
- ☐ Cheque bancario o transferencia preparada
- ☐ Fondos para ITP o IVA/AJD, notaría y registro
- ☐ DNI/NIE en vigor y régimen matrimonial
- ☐ Escritura anterior del vendedor
- ☐ Último recibo del IBI pagado
- ☐ Certificado de deudas con la comunidad
- ☐ Certificado de eficiencia energética registrado
- ☐ Cédula de habitabilidad o licencia (según comunidad autónoma)
- ☐ Certificado de deuda hipotecaria del vendedor, si existe
- ☐ Suministros al día y visita final a la vivienda
Después de la firma todavía quedan pasos, como liquidar impuestos e inscribir la escritura. Te lo contamos en qué gestiones debo realizar para inscribir una vivienda a mi nombre.
Preguntas frecuentes
¿Quién elige el notario en una compraventa?
Entre particulares, lo acuerdan las partes. Cuando interviene una empresa, como una promotora o el banco que concede la hipoteca, el comprador tiene derecho, como consumidor, a elegir notario. Si hay hipoteca, lo habitual es firmar ambas escrituras en la misma notaría.
¿Con cuánta antelación hay que enviar la documentación a la notaría?
Lo recomendable es enviarla al menos una semana antes, para que la notaría prepare el borrador y consulte el Registro. Si hay hipoteca, el plazo mínimo de 10 días naturales de la FEIN marca el calendario.
¿Qué pasa si la vivienda tiene deudas con la comunidad?
Se pueden descontar del precio y pagar en la firma. Si no se detectan, el comprador podría tener que asumir las del año en curso y los tres anteriores y reclamarlas después al vendedor.
¿Puedo firmar sin certificado energético?
No. Es obligatorio en la compraventa de vivienda y su ausencia puede suponer una sanción para el vendedor.
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Este artículo tiene carácter informativo. Para tu caso concreto, consulta con tu notario o con un profesional.
